Налоги и имущественный вычет при обмене квартиры

Какое налогообложение применяется при обмене квартиры? Зависит ли срок владения жильем при проведении сделки? Полагается ли участником процесса возмещение от государства? Можно ли заключать договор мены (ДМ) с близкими родственниками? Как рассчитывается налогооблагаемая база? В статье постараемся найти ответы на эти и другие вопросы.

В чем разница между обменом и меной

Главная разница между этими процессами состоит в статусе жилья, которое является предметом свершения обменных операций. Если обмен проводится между нанимателями, то мена – между собственниками. При обмене участникам достаточно перезаключить договора найма, а при ДМ процесс осуществляется, как при купле-продаже, а значит, платятся все обязательные для продавца налоги. В свою очередь государство предоставляет участникам положенные по Закону имущественные выплаты (ИВ).

НДФЛ при проведении мены оплачивают обе стороны, как при обычной купле-продаже недвижимости. Он ничем не отличается от стандартных принятых условий: для российских граждан его размер составит 13%, для иностранцев – 30.

Важно учитывать, что процедура мены предусматривает одновременную продажу и покупку жилого помещения, то есть его участники становятся сразу и покупателями, и продавцами. Поэтому у них равные права и обязанности.

Законодательная база

Вопросы обмена жилого помещения регламентируются Гражданским Кодексом России. В частности статья 567 говорит о том, что:

• при проведении обмена стороны предоставляют взамен друг другу жилье в пользование, а при ДМ – в собственность;
• процедура мены приравнена к купле-продаже, так как его участники приобретают сразу два статуса: продавца и покупателя.

В статьях с 153 по 162 Гражданского Кодекса РФ прописаны основные требования по обмену жилплощади. В них сказано, что соглашение, заключенное между сторонами на сумму равную 10 000 рублей и выше подлежит оформлению.

Значит, участникам придется составить между собой письменное соглашение, подписать его и зарегистрировать в государственном органе.

Статья 217 Кодекса устанавливает величину подоходного с полученного дохода, обязательного к уплате в бюджет государства, при КП квартиры или дома, а также при проведении мены.

Права нанимателей регулируются Жилищным Кодексом России.

Когда взимается налог

Оформляя обменную сделку с недвижимостью, НДФЛ насчитывается:

1. Если в договоре предусмотрена доплата.
2. Когда меняемый объект находился в собственности участника меньше 3-х лет.

Рассмотрим возможные варианты обмена

Между родственниками

Процесс обмена квартирами между взаимозависимыми гражданами и незнакомыми людьми ничем не отличается, так как в российском законодательстве нет понятия родственной мены. Процедура проводится по общим правилам, однако имеет некоторые отличительные особенности.

Преимущества:

• нотариального заверения сделка не требует;
• соглашение, заключенное между родственниками, не обязательно отправлять в Росреестр на регистрацию.

Достаточно обратиться в регистрационный государственный орган и оформить переход прав собственности от одного владельца к другому.

Недостатки:

• Имущественная выплата при заключении договора между близкими родственниками не предоставляется.

С доплатой

При проведении неравнозначного обмена, когда одна сторона получает более просторное помещение или престижный район, то в соглашении указывается отдельный пункт о доплате. В нем прописывается:

• сумма;
• сроки передачи или перевода денег;
• порядок и условия, по которым вносится разница от стоимости меняемых объектов.

Смысл в том, что участник, которому достается большая площадь, улучшает свои жилищные условия, соответственно он вносит доплату. Сторона, которой достается квартира меньшей площадью, получает доплату, а значит, поправляет финансовое положение.

Причем в качестве доплаты можно рассматривать не только денежные знаки, но и мебель, предметы интерьера, посуду, оргтехнику и др. Даже проведение ремонта можно оформить как дополнительное вложение в сделку.

Сумма, полученная в качестве дополнительных взносов за большую площадь, облагается НДФЛ и приплюсовывается к общей массе налогообложения.

Владение жилищем меньше 3-х (5-ти) лет

Налоговое законодательство устанавливает сроки владения недвижимостью, от которых зависит начисление подоходного в государственную казну. Согласно установленным правилам:

• 3 года установлено для жилплощади, оформленной до 31 декабря 2015 года;
• пятилетний срок – для жилых помещений, приобретенных в 2016 году и позже.

Исключением из правил является приватизированное, завещанное, подаренное жилье, а также недвижимость, доставшаяся по договору пожизненной ренты. Независимо от даты оформления для них установлен трехгодичный период пользования.

В случаях, когда сроки не выдержаны, документация по процедуре фиксируется в налоговой службе, и платятся налоги в государственный бюджет.

Уйти от начисления и оплаты НДФЛ можно:

• при равнозначном обмене, без дополнительных взносов;
• когда меняемые объекты недвижимости по цене равны или меньше суммы возмещения. Размер имущественной выплаты – 1 000 000р.

Равноценная мена

Различают два вида:

1. С внесением дополнительного взноса;
2. Без доплаты.

Во втором случае участники заключают соглашение, по которому не предусмотрено дополнительных денежных взносов, что означает равнозначный обмен. Здесь отсутствует материальная заинтересованность и выгода сторон, соответственно нет прибыли. Налогообложению такие сделки не подлежат.

На участок с домом

Обычно обмен на дом с участком осуществляются всегда с дополнительными взносами, так как участок земли с возведенным на нем домом превышает по цене стоимость квартиры. В составленной сторонами процесса документации в обязательном порядке прописываются не только характеристики недвижимого имущества, но и земельного участка.

Размер НДФЛ остается прежним и составляет 13%.Так как доплату получает собственник земли, значит, он и платит в бюджет налог. Обе стороны вправе рассчитывать на получение от государства ИВ.

Проведение операции подразумевает наличие у обоих участников статуса владельцев меняемых объектов. Для подтверждения необходимо представить в ФНС документальные подтверждения прав собственности на жилую недвижимость и землю.

Реализация жилплощади после мены

Ограничений и запретов на сбыт жилого помещения после мены в законодательстве не прописано. Проводится операция по стандартной схеме купли-продажи. Государственная пошлина в размере 13% платится:

• если не соблюдены установленные налоговиками сроки владения жильем;
• если объект продажи превышает сумму имущественного вычета, т.е. больше 1 000 000р.

Когда квартира оформлена в собственность больше 3-х или 5-ти лет назад, в зависимости от года приобретения (смотри выше), то начисление подоходного Законом РФ не предусмотрено.

Имущественная выплата при ДМ квартиры

Договор мены приравнен к договору купли-продажи, значит, стороны вправе потребовать от ФНС возмещения, полагающегося им по Закону. Налоговое послабление в размере одного миллиона рублей предусмотрено для продавца, а возмещение в размере 2 000 000р. – для покупателя.

Условия предоставления государственной льготы

Налоговое послабление в размере одного миллиона рублей предусмотрено для продавца, а возмещение в размере 2 000 000р. – для покупателя. Так как участники при проведении сделки одновременно выступают в двух ролях, соответственно могут рассчитывать на проведении зачета между суммами при сдаче Декларации в ФНС.

Выступая в качестве собственника, продающего жилую площадь, можно использовать иную схему расчета НДФЛ – «Доходы минус Затраты». В некоторых случаях применять ее выгоднее, особенно в тех, когда расходы на покупку продаваемого объекта были ощутимыми и сохранились финансовые подтверждения: чеки, расписки, квитанции, приходные ордера, банковские выписки и т.д.

Государственное возмещение полагается не всем гражданам. Его не получат участники ДМ, состоящие в близких родственных связях между собой. Например, мать поменялась с сыном жильем. В этом случае на имущественную выплату они рассчитывать не могут. Так же льгота не положена иностранным гражданам (нерезидентам).

Процедура получения вычета

Чтобы получить возмещение от государства, необходимо представить в ФНС запрашиваемую документацию и заполнить Декларацию. Подаются бумаги в начале налогового периода, следующего за годом проведения сделки. Последний срок сдачи – 1 мая.

Участникам придется приготовить:

1. 3НДФЛ-Декларацию.
2. Заявление на предоставление ИВ.
3. Документацию, связанную с проведением мены: договор, акты приема-передачи и т.д.
4. Справку от работодателя с суммой ежемесячных выплат за год (2НДФЛ).
5. Банковские реквизиты, по которым необходимо перевести деньги.

Возмещение можно оформить в бухгалтерии по месту работы. Иногда это получается быстрее и выгоднее.

Способы передачи документации в ФНС:

• почтовым отправлением;
• при личном посещении инспектора налоговой службы;
• по электронке через ЛК (личный кабинет) на официальном портале ФНС;
• через интернет на электронный адрес ФНС (отправляются отсканированные копии).

Бумаги следует сдавать вовремя. Документация должна соответствовать требованиям налоговой службы. Нарушителей правил и порядка предоставления декларации ожидают неприятные последствия.

Расчет налога

Для расчета НДФЛ необходимо обозначить размер налогооблагаемой базы. Если она не указана в соглашении, то рассчитывать налоговая служба будет, отталкиваясь от кадастровой оценки жилой недвижимости. При начислении применяется коэффициент понижения – 0,7. Следует помнить, что сумма доплаты прибавляется к общей базовой массе.

Для понимания рассмотрим на примере.

Для примера возьмем ситуацию, когда размер дополнительного взноса по ДМ составил 600 000 руб. Цена за жилье – 4 млн рублей. Значит размер базы, облагаемой 13% — 4 600 000 руб.

1. Так как база снижается за счет государственной льготы на один миллион рублей, то вычтем его из общей массы:

4 600 000 – 1 000 000 = 3 600 000

2. Воспользуемся вычетом, который полагается покупателю:

3 600 000 – 2 000 000 = 1 600 000

3. Осталась цифра, подлежащая налогообложению. Узнаем итоговую сумму, необходимую заплатить участнику в бюджет страны:

1 600 000 х 13% = 208 000 руб.

Стоит помнить, что без оплаты НДФЛ соглашение мены не примут на регистрацию. Реквизиты запрашиваются в Росреестре. Специалисты госоргана окажут содействие при приеме документов, и проверят правильность проведенных расчетов.