Какое налогообложение применяется при обмене квартиры? Зависит ли срок владения жильем при проведении сделки? Полагается ли участником процесса возмещение от государства? Можно ли заключать договор мены (ДМ) с близкими родственниками? Как рассчитывается налогооблагаемая база? В статье постараемся найти ответы на эти и другие вопросы.
В чем разница между обменом и меной
Главная разница между этими процессами состоит в статусе жилья, которое является предметом свершения обменных операций. Если обмен проводится между нанимателями, то мена – между собственниками. При обмене участникам достаточно перезаключить договора найма, а при ДМ процесс осуществляется, как при купле-продаже, а значит, платятся все обязательные для продавца налоги. В свою очередь государство предоставляет участникам положенные по Закону имущественные выплаты (ИВ).
НДФЛ при проведении мены оплачивают обе стороны, как при обычной купле-продаже недвижимости. Он ничем не отличается от стандартных принятых условий: для российских граждан его размер составит 13%, для иностранцев – 30.
Важно учитывать, что процедура мены предусматривает одновременную продажу и покупку жилого помещения, то есть его участники становятся сразу и покупателями, и продавцами. Поэтому у них равные права и обязанности.
Законодательная база
Вопросы обмена жилого помещения регламентируются Гражданским Кодексом России. В частности статья 567 говорит о том, что:
- при проведении обмена стороны предоставляют взамен друг другу жилье в пользование, а при ДМ – в собственность;
- процедура мены приравнена к купле-продаже, так как его участники приобретают сразу два статуса: продавца и покупателя.
В статьях с 153 по 162 Гражданского Кодекса РФ прописаны основные требования по обмену жилплощади. В них сказано, что соглашение, заключенное между сторонами на сумму равную 10 000 рублей и выше подлежит оформлению.
Значит, участникам придется составить между собой письменное соглашение, подписать его и зарегистрировать в государственном органе.
Статья 217 Кодекса устанавливает величину подоходного с полученного дохода, обязательного к уплате в бюджет государства, при КП квартиры или дома, а также при проведении мены.
Права нанимателей регулируются Жилищным Кодексом России.
Когда взимается налог
Оформляя обменную сделку с недвижимостью, НДФЛ насчитывается:
- Если в договоре предусмотрена доплата.
- Когда меняемый объект находился в собственности участника меньше 3-х лет.
Рассмотрим возможные варианты обмена
Между родственниками
Процесс обмена квартирами между взаимозависимыми гражданами и незнакомыми людьми ничем не отличается, так как в российском законодательстве нет понятия родственной мены. Процедура проводится по общим правилам, однако имеет некоторые отличительные особенности.
Преимущества:
- нотариального заверения сделка не требует;
- соглашение, заключенное между родственниками, не обязательно отправлять в Росреестр на регистрацию.
Достаточно обратиться в регистрационный государственный орган и оформить переход прав собственности от одного владельца к другому.
Недостатки:
- Имущественная выплата при заключении договора между близкими родственниками не предоставляется.
С доплатой
При проведении неравнозначного обмена, когда одна сторона получает более просторное помещение или престижный район, то в соглашении указывается отдельный пункт о доплате. В нем прописывается:
- сумма;
- сроки передачи или перевода денег;
- порядок и условия, по которым вносится разница от стоимости меняемых объектов.
Смысл в том, что участник, которому достается большая площадь, улучшает свои жилищные условия, соответственно он вносит доплату. Сторона, которой достается квартира меньшей площадью, получает доплату, а значит, поправляет финансовое положение.
Причем в качестве доплаты можно рассматривать не только денежные знаки, но и мебель, предметы интерьера, посуду, оргтехнику и др. Даже проведение ремонта можно оформить как дополнительное вложение в сделку.
Сумма, полученная в качестве дополнительных взносов за большую площадь, облагается НДФЛ и приплюсовывается к общей массе налогообложения.
Владение жилищем меньше 3-х (5-ти) лет
Налоговое законодательство устанавливает сроки владения недвижимостью, от которых зависит начисление подоходного в государственную казну. Согласно установленным правилам:
- 3 года установлено для жилплощади, оформленной до 31 декабря 2015 года;
- пятилетний срок – для жилых помещений, приобретенных в 2016 году и позже.
Исключением из правил является приватизированное, завещанное, подаренное жилье, а также недвижимость, доставшаяся по договору пожизненной ренты. Независимо от даты оформления для них установлен трехгодичный период пользования.
В случаях, когда сроки не выдержаны, документация по процедуре фиксируется в налоговой службе, и платятся налоги в государственный бюджет.
Уйти от начисления и оплаты НДФЛ можно:
- при равнозначном обмене, без дополнительных взносов;
- когда меняемые объекты недвижимости по цене равны или меньше суммы возмещения. Размер имущественной выплаты – 1 000 000р.
Равноценная мена
Различают два вида:
- С внесением дополнительного взноса;
- Без доплаты.
Во втором случае участники заключают соглашение, по которому не предусмотрено дополнительных денежных взносов, что означает равнозначный обмен. Здесь отсутствует материальная заинтересованность и выгода сторон, соответственно нет прибыли. Налогообложению такие сделки не подлежат.
На участок с домом
Обычно обмен на дом с участком осуществляются всегда с дополнительными взносами, так как участок земли с возведенным на нем домом превышает по цене стоимость квартиры. В составленной сторонами процесса документации в обязательном порядке прописываются не только характеристики недвижимого имущества, но и земельного участка.
Размер НДФЛ остается прежним и составляет 13%.Так как доплату получает собственник земли, значит, он и платит в бюджет налог. Обе стороны вправе рассчитывать на получение от государства ИВ.
Проведение операции подразумевает наличие у обоих участников статуса владельцев меняемых объектов. Для подтверждения необходимо представить в ФНС документальные подтверждения прав собственности на жилую недвижимость и землю.
Реализация жилплощади после мены
Ограничений и запретов на сбыт жилого помещения после мены в законодательстве не прописано. Проводится операция по стандартной схеме купли-продажи. Государственная пошлина в размере 13% платится:
- если не соблюдены установленные налоговиками сроки владения жильем;
- если объект продажи превышает сумму имущественного вычета, т.е. больше 1 000 000р.
Когда квартира оформлена в собственность больше 3-х или 5-ти лет назад, в зависимости от года приобретения (смотри выше), то начисление подоходного Законом РФ не предусмотрено.
Имущественная выплата при ДМ квартиры
Договор мены приравнен к договору купли-продажи, значит, стороны вправе потребовать от ФНС возмещения, полагающегося им по Закону. Налоговое послабление в размере одного миллиона рублей предусмотрено для продавца, а возмещение в размере 2 000 000р. – для покупателя.
Условия предоставления государственной льготы
Налоговое послабление в размере одного миллиона рублей предусмотрено для продавца, а возмещение в размере 2 000 000р. – для покупателя. Так как участники при проведении сделки одновременно выступают в двух ролях, соответственно могут рассчитывать на проведении зачета между суммами при сдаче Декларации в ФНС.
Выступая в качестве собственника, продающего жилую площадь, можно использовать иную схему расчета НДФЛ – «Доходы минус Затраты». В некоторых случаях применять ее выгоднее, особенно в тех, когда расходы на покупку продаваемого объекта были ощутимыми и сохранились финансовые подтверждения: чеки, расписки, квитанции, приходные ордера, банковские выписки и т.д.
Государственное возмещение полагается не всем гражданам. Его не получат участники ДМ, состоящие в близких родственных связях между собой. Например, мать поменялась с сыном жильем. В этом случае на имущественную выплату они рассчитывать не могут. Так же льгота не положена иностранным гражданам (нерезидентам).
Процедура получения вычета
Чтобы получить возмещение от государства, необходимо представить в ФНС запрашиваемую документацию и заполнить Декларацию. Подаются бумаги в начале налогового периода, следующего за годом проведения сделки. Последний срок сдачи – 1 мая.
Участникам придется приготовить:
- 3НДФЛ-Декларацию.
- Заявление на предоставление ИВ.
- Документацию, связанную с проведением мены: договор, акты приема-передачи и т.д.
- Справку от работодателя с суммой ежемесячных выплат за год (2НДФЛ).
- Банковские реквизиты, по которым необходимо перевести деньги.
Возмещение можно оформить в бухгалтерии по месту работы. Иногда это получается быстрее и выгоднее.
Способы передачи документации в ФНС:
- почтовым отправлением;
- при личном посещении инспектора налоговой службы;
- по электронке через ЛК (личный кабинет) на официальном портале ФНС;
- через интернет на электронный адрес ФНС (отправляются отсканированные копии).
Бумаги следует сдавать вовремя. Документация должна соответствовать требованиям налоговой службы. Нарушителей правил и порядка предоставления декларации ожидают неприятные последствия.
Расчет налога
Для расчета НДФЛ необходимо обозначить размер налогооблагаемой базы. Если она не указана в соглашении, то рассчитывать налоговая служба будет, отталкиваясь от кадастровой оценки жилой недвижимости. При начислении применяется коэффициент понижения – 0,7. Следует помнить, что сумма доплаты прибавляется к общей базовой массе.
Для понимания рассмотрим на примере.
Для примера возьмем ситуацию, когда размер дополнительного взноса по ДМ составил 600 000 руб. Цена за жилье – 4 млн рублей. Значит размер базы, облагаемой 13% — 4 600 000 руб.
1. Так как база снижается за счет государственной льготы на один миллион рублей, то вычтем его из общей массы:
4 600 000 – 1 000 000 = 3 600 000
2. Воспользуемся вычетом, который полагается покупателю:
3 600 000 – 2 000 000 = 1 600 000
3. Осталась цифра, подлежащая налогообложению. Узнаем итоговую сумму, необходимую заплатить участнику в бюджет страны:
1 600 000 х 13% = 208 000 руб.
Стоит помнить, что без оплаты НДФЛ соглашение мены не примут на регистрацию. Реквизиты запрашиваются в Росреестре. Специалисты госоргана окажут содействие при приеме документов, и проверят правильность проведенных расчетов.